L’essentiel
- Le calcul de l’impôt sur le revenu locatif additionne votre tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux de 17,2 %, appliqués à votre revenu net.
- La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des BIC — deux régimes fiscaux distincts.
- Chaque catégorie propose un régime micro (abattement forfaitaire) et un régime réel (déduction des charges).
- Le régime réel permet, sous conditions, de créer un déficit imputable sur votre revenu global.
L’impôt sur un revenu locatif se calcule en additionnant le taux de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux de 17,2 %, appliqués à votre revenu net après abattement ou déduction des charges. Calculer l’impôt sur vos revenus locatifs suppose donc de répondre d’abord à deux questions : dans quelle catégorie se rangent vos loyers, et sous quel régime les déclarez-vous ?
Les revenus fonciers concernent la location nue, tandis que la location meublée relève du régime micro-foncier ou du régime réel selon le montant de vos loyers. Dans les deux cas, votre revenu net s’ajoute à vos autres revenus et subit votre tranche marginale d’imposition, puis les prélèvements sociaux. Ce guide déroule le calcul pas à pas, avec des exemples chiffrés.
Location nue ou meublée : quel régime fiscal pour vos loyers
Avant de parler de régime micro ou réel, il faut trancher une question plus fondamentale : louez-vous nu ou meublé ? Cette distinction conditionne toute la suite du calcul, car elle détermine la catégorie fiscale dans laquelle vos loyers sont imposés.
La location nue relève de la catégorie des revenus fonciers, définie à l’article 14 du CGI. La location meublée — y compris la location courte durée type Airbnb — relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), encadrés par l’article 35 du CGI. Cette différence n’est pas qu’administrative : la location meublée permet d’amortir le bien, ce que la location nue au régime classique ne permet pas.
Entrent dans la base imposable des revenus fonciers les loyers effectivement encaissés, les loyers arriérés perçus au cours de l’année, ainsi que certains avantages en nature. Les charges refacturées au locataire n’y entrent en principe pas, puisqu’elles ne constituent pas un revenu pour vous.
Régime micro-foncier ou régime réel : calculer vos revenus fonciers imposables (location nue)
Pour la location nue, deux régimes coexistent : le micro-foncier, simple et automatique, et le régime réel, plus contraignant mais souvent plus avantageux dès que vos charges sont élevées.
Régime micro-foncier : l’abattement automatique de 30 %
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges.
Ce régime a un revers : aucune charge réelle n’est déductible, et aucun déficit foncier n’est possible. Concrètement, vous reportez le montant brut de vos loyers sur la déclaration n° 2042, sans appliquer vous-même l’abattement — le fisc s’en charge.
Régime réel foncier : déduire vos charges réelles
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, mais vous pouvez aussi l’adopter sur option en dessous de ce seuil. Attention : cette option est irrévocable pendant 3 ans.
L’article 31 du CGI liste les charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété. Votre revenu foncier net correspond alors aux recettes encaissées, moins ces charges réelles justifiées.
Si les charges dépassent les loyers, le résultat négatif constitue un déficit foncier, traité plus loin. La déclaration se fait sur le formulaire n° 2044 — ou 2044 spécial pour les cas particuliers (monuments historiques, nue-propriété, SCPI avec option amortissement) —, le résultat étant reporté case 4BA de la déclaration n° 2042. Règle pratique : le réel devient avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts.
Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou réel BIC
La location meublée obéit à la même logique micro/réel, mais avec des seuils et des abattements différents de la location nue.
Micro-BIC : un abattement de 30 % ou 50 % selon le type de meublé
Vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, ou s’ils restent inférieurs à vos autres revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu.
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a resserré les règles pour les meublés de tourisme non classés : seuil abaissé à 15 000 € et abattement ramené à 30 % (contre 71 % auparavant). Pour les autres meublés — tourisme classé, chambres d’hôtes, autres locaux meublés —, le seuil reste à 77 700 € et l’abattement à 50 %. Cet abattement de 50 % demeure l’atout principal du meublé face aux 30 % du micro-foncier. La déclaration se fait sur le formulaire n° 2042-C-PRO.
Réel BIC : amortissement du bien et déficit d’exploitation
Au-delà des plafonds du micro-BIC, ou sur option, le régime réel BIC s’applique. C’est le plus optimisant : il permet d’amortir le bien immobilier, ainsi que le mobilier et les équipements dont la valeur dépasse 600 € TTC.
S’y ajoutent les charges réelles habituelles — frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété — qui, combinées à l’amortissement, peuvent créer un déficit d’exploitation. La déclaration passe par le formulaire n° 2031-SD, avec une liasse fiscale complète (résultat, bilan, annexes), le résultat étant ensuite reporté dans votre déclaration de revenus. Le calcul des amortissements est réputé complexe : le recours à un expert-comptable est recommandé.
La formule de calcul de l’impôt sur vos revenus locatifs
Une fois le revenu net déterminé — après abattement ou après charges selon le régime —, la formule de calcul devient la même pour tous : Impôt = (Revenu locatif net × TMI) + (Revenu locatif net × 17,2 %).
Ce revenu locatif net s’ajoute à vos autres revenus du foyer fiscal avant application du barème progressif : il ne s’agit pas d’un impôt séparé, mais d’une composante de votre imposition globale.
Dans les faits, l’impôt sur vos revenus fonciers est prélevé à la source via un acompte mensuel ou trimestriel, débité de votre compte bancaire en complément du prélèvement automatique sur vos salaires ou pensions. Les prélèvements sociaux suivent le même mécanisme d’acompte.
Barème progressif de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
| Tranche de revenu net imposable (par part) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à environ 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Selon le barème en vigueur, ces tranches s’appliquent de façon progressive : chaque palier ne taxe que la fraction de revenu qui s’y trouve, jamais l’ensemble. Votre TMI correspond au taux applicable à la tranche la plus haute atteinte par vos revenus — c’est ce taux qui s’applique à votre revenu locatif net.
Les prélèvements sociaux représentent un taux global de 17,2 %, décomposé en CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %). Ils s’appliquent sur la même base que l’impôt sur le revenu : un abattement ou une charge déduite réduit donc aussi leur assiette.
Le déficit foncier : réduire votre impôt en cas de charges élevées
Le déficit foncier est réservé au régime réel — le micro-foncier ne permet aucun déficit, puisqu’il ne connaît pas de charges réelles. Il se produit lorsque vos charges déductibles, hors intérêts d’emprunt, dépassent vos loyers bruts.
Dans ce cas, la part du déficit issue des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI). Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D — à condition que le devis ait été accepté à compter du 5 novembre 2022 et que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
L’essentiel 📊
- La part du déficit qui dépasse le plafond, ainsi que celle liée aux intérêts d’emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
- La déduction sur le revenu global est remise en cause si le bien cesse d’être loué dans les 3 ans, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation du propriétaire.
Exemple chiffré : calculer pas à pas votre impôt sur un loyer locatif
Rien ne vaut deux cas concrets pour fixer la méthode. Le premier isole le régime micro-foncier ; le second compare micro-foncier et réel pour un même propriétaire.
| Élément | Exemple 1 — micro-foncier (10 000 € de loyers, TMI 30 %) | Exemple 2 — Thomas, 14 400 € de loyers bruts, 5 800 € de charges réelles |
|---|---|---|
| Revenu net micro-foncier | 10 000 × 70 % = 7 000 € | 14 400 × 70 % = 10 080 € |
| Revenu net régime réel | non applicable | 14 400 − 5 800 = 8 600 € |
| Impôt total dû (IR + 17,2 %) — micro-foncier | (7 000 × 30 %) + (7 000 × 17,2 %) = 3 304 € | 4 757 € |
| Impôt total dû (IR + 17,2 %) — réel | non applicable | 4 059 € |
| Économie du réel vs micro-foncier | non applicable | 698 €/an |
Dans le second exemple, Thomas, cadre parisien avec un revenu net imposable hors foncier de 48 000 €, voit ses charges réelles atteindre 40 % de ses loyers bruts — au-dessus du seuil de 30 % évoqué plus haut. Le régime réel lui devient donc avantageux. La méthode de calcul reste identique quel que soit le montant en jeu : revenu net × TMI, plus revenu net × 17,2 %.
Comment déclarer vos revenus locatifs aux impôts
Chaque régime a son formulaire, et le bon repère, c’est celui-là :
- Micro-foncier → déclaration n° 2042, montant brut des loyers indiqué sans abattement, l’administration l’applique automatiquement.
- Micro-BIC → déclaration n° 2042-C-PRO, même principe.
- Réel foncier → formulaire spécifique n° 2044 (ou 2044 spécial pour monuments historiques, nue-propriété/usufruit, SCPI avec option amortissement), résultat reporté case 4BA de la déclaration n° 2042.
- Réel BIC (LMNP au réel) → déclaration n° 2031-SD, liasse fiscale complète avec bilan et annexes, résultat reporté ensuite dans la déclaration de revenus.
SCI ou nom propre : la structure de détention change-t-elle le calcul
Rien ne vous oblige à détenir un bien locatif en nom propre. La société civile immobilière (SCI) est une alternative fréquente, notamment à plusieurs, et son régime fiscal influence directement le calcul de l’impôt.
Dans une SCI à l’IR, régime par défaut et transparent fiscalement, le calcul reste identique au nom propre : les loyers remontent dans votre déclaration personnelle selon les règles des revenus fonciers ou des BIC. Dans une SCI à l’IS, l’imposition se joue au niveau de la société elle-même — selon une source, à un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà, un chiffre à prendre avec prudence. Ce régime permet d’amortir le bien même en location nue, ce que le nom propre ne permet pas.
Dans les faits, la SCI à l’IR sert surtout un objectif patrimonial — transmission, détention à plusieurs — tandis que la SCI à l’IS répond à un objectif d’optimisation, plutôt pour les TMI élevées (41-45 %).
Le dispositif Jeanbrun 2026 : amortir un bien loué nu
Un dispositif récent, introduit par la loi de finances 2026, mérite d’être signalé même si l’information ne provient à ce jour que d’une seule source et doit être vérifiée avant toute décision : il permettrait pour la première fois d’amortir fiscalement un bien loué nu, au régime réel foncier.
Dans le neuf, les taux d’amortissement envisagés seraient de 3,5 % par an pour un logement intermédiaire (plafond 8 000 €/an), 4,5 % pour un logement social (plafond 10 000 €/an), et 5,5 % pour un logement très social (plafond 12 000 €/an). Dans l’ancien, le dispositif ne s’appliquerait que si les travaux représentent au moins 30 % du prix d’achat, avec des taux réduits de 3 % à 4 %. Un engagement de louer le bien pendant 9 ans serait exigé.
Dans ce cadre, le déficit foncier imputable sur le revenu global pourrait atteindre 21 400 €. Ce dispositif reste toutefois à confirmer : renseignez-vous auprès des impots.gouv.fr ou d’un professionnel avant d’en tenir compte dans vos prévisions.
Vérifiez d’abord dans quel régime se range votre situation, nue ou meublée, micro ou réel : c’est ce choix qui détermine tout le reste du calcul. Dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, comparez sérieusement le réel au micro plutôt que de reconduire l’abattement par habitude. Au-delà d’un montage impliquant une SCI ou un déficit foncier conséquent, il vaut mieux se faire accompagner par un expert-comptable ou consulter l’ADIL.
