Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) encadre l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment, de sa conception à son exploitation. En 2025, les exigences réglementaires se renforcent, notamment via la RE2020 et les obligations de sécurité, d’accessibilité et de conformité administrative. Maîtriser ces règles devient indispensable pour maîtres d’ouvrage, architectes, bureaux d’études, entreprises et collectivités afin d’éviter blocages, sanctions et risques juridiques.
🕒 L’essentiel en bref
- ✨ Le CCH couvre construction, sécurité incendie, accessibilité PMR et gestion du logement
- ✨ La RE2020 impose en 2025 des seuils carbone abaissés pour bâtiments neufs
- ✨ Les ERP et IGH font l’objet de contrôles périodiques par commissions de sécurité
- ✨ Garantie décennale obligatoire : 10 ans pour dommages compromettant solidité ou destination
Qu’est-ce que le CCH et que couvre-t-il exactement ?
Le Code de la construction et de l’habitation est le texte de référence qui régit l’acte de construire, les normes techniques, la sécurité, l’accessibilité et les règles du logement en France. Il s’applique à tous les types de bâtiments, qu’ils soient neufs, existants, résidentiels ou recevant du public.
Champ matériel (construction, sécurité, logement, ERP/IGH)
Le CCH encadre les règles de construction, les normes de sécurité incendie (notamment pour les ERP et IGH), les obligations d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ainsi que les politiques publiques du logement (logement social, copropriété, locations). Il fixe également les responsabilités des acteurs de la construction et les garanties applicables aux travaux.
Organisation du code et repères (Livres/parties, L. et R.)
Le CCH est structuré en six livres thématiques : construction et habitation, logement social, aides au logement, copropriété, habitat participatif et dispositions spéciales. Les articles de type « L. » correspondent aux dispositions législatives, tandis que les articles « R. » et « D. » renvoient aux décrets d’application. Cette architecture facilite la recherche d’articles selon les domaines (sécurité, accessibilité, procédures administratives).
Articulation avec le Code de l’urbanisme (PC, autorisations)
Le CCH s’articule étroitement avec le Code de l’urbanisme qui régit les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalables). Le CCH définit les normes techniques à respecter lors de l’instruction du permis de construire, tandis que le Code de l’urbanisme fixe les procédures, délais et pièces à fournir. Les deux codes sont complémentaires pour garantir la conformité des projets.
Quelles obligations RE2020 s’appliquent en 2025 pour les bâtiments neufs ?
Depuis le 1er janvier 2025, la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) franchit une nouvelle étape avec des seuils carbone et énergétiques plus stricts pour les bâtiments neufs résidentiels, d’enseignement et de bureaux.
Indicateurs clés (Bbio, CEP, DH, Ic énergie, Ic construction)
La RE2020 repose sur cinq indicateurs principaux : le Bbio (besoin bioclimatique), le CEP (consommation d’énergie primaire non renouvelable), le DH (degrés-heures de confort d’été), l’Ic énergie (impact carbone des consommations énergétiques) et l’Ic construction (impact carbone des matériaux et équipements). Chaque indicateur fait l’objet de seuils maximum à respecter dès la phase de conception.
Abaissement progressif des seuils 2025 (logement, tertiaire)
| Type de logement | Ic construction 2022 (kg CO₂/m²) | Ic construction 2025 (kg CO₂/m²) |
|---|---|---|
| Maison individuelle | 640 | 530 |
| Logement collectif | 740 | 650 |
L’abaissement de 110 kg CO₂/m² pour les maisons individuelles et de 90 kg CO₂/m² pour le collectif impose un recours accru aux matériaux biosourcés et à faible empreinte carbone (bois, chanvre, béton bas-carbone). Le seuil d’Ic énergie reste stable à 160 kg CO₂/m² pour les maisons, mais peut monter à 200 kg CO₂/m² dans certaines zones ou configurations spécifiques.
Impacts sur matériaux, systèmes et démarches (attestations)
Les nouvelles exigences obligent les maîtres d’ouvrage à intégrer dès l’avant-projet des simulations thermiques et carbone, à choisir des systèmes de chauffage performants (pompes à chaleur, solaire) et à produire des attestations de conformité RE2020 au dépôt du permis de construire et à l’achèvement des travaux. Ces démarches renforcent la traçabilité et réduisent les risques de non-conformité.
Quelles règles de sécurité incendie et d’accessibilité s’imposent (ERP/IGH compris) ?
Les obligations de sécurité incendie et d’accessibilité PMR relèvent du CCH et de règlements spécifiques (arrêtés ERP/IGH, règlements de sécurité). Elles s’appliquent différemment selon la typologie du bâtiment.
ERP/IGH : principes, commissions, vérifications périodiques
Les établissements recevant du public (ERP) et les immeubles de grande hauteur (IGH) sont soumis à des règles strictes de sécurité incendie fixées par l’arrêté du 25 juin 1980 (ERP) et l’arrêté du 30 décembre 2011 (IGH). Toute construction, aménagement ou modification d’ERP/IGH doit obtenir un avis favorable de la sous-commission départementale de sécurité avant l’autorisation des travaux. Des visites périodiques (ouverture, contrôles triennaux) sont également obligatoires pour vérifier la conformité.
Accessibilité PMR : champs d’application et articles de référence
L’article R111-18 du CCH impose que tous les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords soient accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L’article R111-18-1 précise que les maisons individuelles locatives ou destinées à la vente ainsi que les bâtiments d’habitation collectifs neufs doivent garantir l’accès, la circulation, l’utilisation des équipements et la communication. Pour les ERP, la loi du 11 septembre 2005 impose une accessibilité totale depuis le 25 septembre 2024, avec obligation de fournir une attestation d’achèvement (article L111-7-4 du CCH).
Sanctions et mesures correctives en cas de non-conformité
En cas de manquement, l’autorité compétente peut imposer une mise en conformité, une fermeture administrative ou des amendes. Pour les ERP, le maire peut refuser l’autorisation d’ouverture si la commission de sécurité émet un avis défavorable. Les exploitants doivent alors réaliser les travaux correctifs et solliciter une nouvelle visite avant mise en exploitation.
Quelles démarches administratives pour permis, déclarations et réception ?
Le cycle administratif d’un projet de construction comprend plusieurs étapes obligatoires : le permis de construire, la déclaration d’ouverture de chantier, les contrôles, la déclaration d’achèvement et la réception des travaux.
Dossier de permis : pièces, délais, causes de refus
Le permis de construire (PC) nécessite le dépôt d’un dossier complet en mairie comprenant plans, notices descriptives, attestations RE2020, études de sécurité (ERP/IGH) et attestations acoustiques. Le délai d’instruction standard est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres projets, porté à 5 mois pour les ERP. Un refus peut intervenir si le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme, de sécurité ou d’accessibilité.
Déclarations (ouverture, achèvement), contrôles, attestations
La déclaration d’ouverture de chantier (DOC) doit être déposée en mairie dès le commencement des travaux (article R424-16 du Code de l’urbanisme). À l’achèvement, le maître d’ouvrage transmet une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), accompagnée des attestations RE2020 et accessibilité. La mairie dispose alors de 3 mois pour contester la conformité et réaliser un contrôle sur place.
Réception des travaux : effets, réserves, garanties
La réception des travaux marque la livraison de l’ouvrage et le point de départ des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale). Elle peut être assortie de réserves que l’entreprise doit lever dans les délais impartis. La réception transfère les risques au maître d’ouvrage et déclenche l’obligation d’assurance dommages-ouvrage.
Quelles responsabilités pour maître d’ouvrage, architecte et entreprises ?
Chaque acteur du projet de construction porte des responsabilités spécifiques définies par le CCH et le Code civil. La traçabilité documentaire et la conformité réduisent les risques civils et pénaux.
Rôles et obligations (MOA, MOE, entreprises, contrôle technique)
| Acteur | Responsabilités principales | Risques encourus |
|---|---|---|
| Maître d’ouvrage (MOA) | Conformité administrative, paiement, assurance DO | Retards, surcoûts, sanctions urbanisme |
| Maître d’œuvre (MOE) | Conception, direction de chantier, visa plans | Responsabilité décennale, erreurs de conception |
| Entreprises | Exécution conforme, sécurité chantier, garanties | Malfaçons, accidents, responsabilité civile |
| Contrôle technique | Vérifications solidité, sécurité, accessibilité | Manquements dans les missions contractuelles |
Documents et preuves (DOE, visas, PV, attestations)
Le dossier des ouvrages exécutés (DOE) rassemble plans conformes à l’exécution, notices techniques, PV de réception et attestations réglementaires. Les visas de maîtrise d’œuvre, les procès-verbaux de contrôle technique et les attestations RE2020/accessibilité constituent des preuves indispensables en cas de litige ou de contrôle administratif.
Bonnes pratiques de gouvernance projet (revues, veille)
Organiser des revues de projet régulières entre MOA, MOE, entreprises et contrôleurs techniques permet d’anticiper les non-conformités. Une veille réglementaire active (évolutions CCH, RE2020, arrêtés ERP) et la tenue d’un registre de traçabilité (réunions, décisions, modifications) sécurisent le projet tout au long de son cycle de vie.
Quelle est la portée de la garantie décennale et des autres garanties ?
La garantie décennale, définie par l’article 1792 du Code civil, couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle s’articule avec la garantie de parfait achèvement (1 an) et la garantie biennale (2 ans sur équipements dissociables).
Périmètre, déclenchement, exclusions typiques
La décennale couvre les travaux de gros œuvre (fondations, ossature, charpente, toiture), les éléments d’équipement indissociables (article 1792-2 du Code civil : planchers, canalisations, chauffage central) et les travaux d’extension. Elle ne s’applique pas aux désordres esthétiques, aux dommages immatériels ni aux malfaçons détectables à la réception (qui relèvent de la garantie de parfait achèvement).
Lien avec réception et réserves
Le point de départ de la garantie décennale est la réception des travaux, avec ou sans réserves. Les réserves émises à la réception peuvent engager la décennale si elles portent sur des désordres compromettant la solidité ou la destination, même si l’entreprise avait l’obligation de les lever dans le délai de parfait achèvement.
Assurance obligatoire et sinistralité
L’article L241-1 du CCH impose à tout constructeur de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant l’ouverture du chantier. Le maître d’ouvrage doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage qui garantit le préfinancement des réparations sans attendre une décision judiciaire. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions pénales et civiles.
Quelles sanctions et recours en cas de non-conformité au CCH ?
Les manquements aux obligations du CCH exposent les maîtres d’ouvrage, exploitants et entreprises à des sanctions administratives, civiles et pénales, assorties de voies de recours et de plans de remise en conformité.
Manquements fréquents (incendie, accessibilité, attestations)
Les non-conformités les plus courantes concernent les règles de sécurité incendie (issues de secours obstruées, systèmes de désenfumage défaillants), l’accessibilité PMR (largeur de portes, rampes, sanitaires non conformes) et l’absence ou la fausseté des attestations réglementaires (RE2020, acoustique, accessibilité).
Pouvoirs de contrôle et suites administratives
L’autorité compétente (maire, préfet) peut ordonner des mesures conservatoires (arrêt de chantier, fermeture administrative) et des mises en demeure de mise en conformité dans un délai déterminé. En cas de refus ou de danger immédiat, des amendes administratives et des poursuites pénales peuvent être engagées. Pour les ERP, un avis défavorable de la commission de sécurité bloque l’ouverture.
Stratégie de remise en conformité et preuves
La stratégie de remise en conformité passe par un diagnostic technique exhaustif, un plan d’actions priorisé, la réalisation des travaux correctifs et la constitution d’un dossier de preuves (attestations, PV de réception, rapports de contrôle). Une nouvelle visite de la commission de sécurité ou un contrôle de l’autorité compétente valide la conformité avant levée des mesures conservatoires.
Comment organiser la conformité RE2020 + CCH tout au long du projet ?
La conformité réglementaire se pilote par phases, de l’avant-projet à la livraison, en intégrant jalons techniques, contrôles et production de preuves documentaires.
Avant-projet : études, simulations, choix matériaux/systèmes
Dès l’avant-projet, il faut réaliser les études thermiques et carbone RE2020, choisir les matériaux à faible impact (bois, chanvre, béton bas-carbone), dimensionner les systèmes de chauffage et de ventilation performants, et vérifier la compatibilité avec les règles d’accessibilité et de sécurité incendie. Cette phase conditionne la faisabilité technique et économique du projet.
Chantier : contrôles, PV, traçabilité, visites commission
Pendant l’exécution, il faut organiser des points de contrôle réguliers (MOE, contrôle technique, coordinateur SPS), rédiger des PV de réception d’étapes, maintenir un registre de traçabilité des modifications et organiser les visites des commissions de sécurité (ERP/IGH) avant réception. Ces actions permettent de détecter et corriger les non-conformités en temps réel.
Livraison : attestations finales, DOE, garanties, conformité finale
À la livraison, le maître d’ouvrage doit transmettre la DAACT accompagnée des attestations RE2020, accessibilité et acoustique, remettre le DOE complet, activer les garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) et obtenir l’autorisation d’ouverture (ERP/IGH). Cette phase clôture le cycle administratif et ouvre le délai de garantie.
| ⚠️ Erreurs à éviter |
|---|
| Ne pas produire les attestations réglementaires au dépôt du permis |
| Omettre la DOC ou la DAACT en mairie |
| Valider la réception sans lever les réserves critiques |
| Ne pas constituer le DOE complet avant livraison |
Quels articles CCH citer pour accessibilité, sécurité et procédures ?
L’intégration d’articles précis du CCH dans les documents contractuels, les notices descriptives et les contenus juridiques renforce l’autorité et la conformité des projets.
Accessibilité : têtes de chapitre et articles de portée
| Thème | Article(s) de référence | Usage rédactionnel |
|---|---|---|
| Accessibilité logements neufs | R111-18, R111-18-1, R111-18-2 | Définition des obligations, attestations |
| Accessibilité ERP | L111-7-4, R111-19 | Conformité, dérogations, Ad’AP |
Incendie/ERP/IGH : corpus et renvois officiels
| Thème | Article(s) de référence | Usage rédactionnel |
|---|---|---|
| Définition ERP | R143-2 | Champ d’application |
| Commissions de sécurité | R143-29 | Composition, visites périodiques |
| Règlement incendie ERP | Arrêté 25 juin 1980 | Normes techniques, dérogations |
| Règlement incendie IGH | Arrêté 30 décembre 2011 | Dispositifs sécurité, contrôles |
Procédures (permis, DOC, réception) : repères d’articles
| Thème | Article(s) de référence | Usage rédactionnel |
|---|---|---|
| Déclaration ouverture chantier | R424-16 Code urbanisme | Obligation, modalités |
| Déclaration achèvement | R462-1 à R462-10 Code urbanisme | Délais, contrôles, sanctions |
| Réception des travaux | 1792-6 Code civil | Effets juridiques, garanties |
À qui s’adresse ce guide et quels bénéfices pratiques ?
Ce guide s’adresse à tous les acteurs de la construction et du logement, qu’ils soient publics ou privés. Chaque profil y trouve les obligations clés, les étapes à respecter, les risques à éviter et les outils pour sécuriser son projet.
MOA/promoteur : risques, décisions, documents
Les maîtres d’ouvrage et promoteurs y trouvent les démarches administratives (permis, déclarations, réception), les obligations d’assurance (DO, décennale), les seuils RE2020 à respecter et les sanctions en cas de non-conformité. Ce guide facilite la prise de décision et réduit les risques de blocage ou de contentieux.
Conception (architecte/BET) : études, validations, preuves
Les architectes et bureaux d’études techniques disposent des références réglementaires (articles CCH, arrêtés RE2020, règlements ERP/IGH), des indicateurs à calculer (Bbio, CEP, Ic) et des attestations à produire à chaque phase. Cela permet de sécuriser la conception et de garantir la conformité des projets.
Exécution/exploitation : contrôles, maintenance, registres
Les entreprises et exploitants ERP/IGH y trouvent les obligations de contrôle (commissions de sécurité, vérifications périodiques), les règles de maintenance (systèmes incendie, ascenseurs, accessibilité) et les registres de sécurité à tenir. Ce guide aide à piloter la conformité en phase d’exploitation et à préparer les visites de contrôle.
✅ Gain de temps : Accès direct aux articles de référence et aux procédures types.
✅ Réduction de risques : Anticipation des non-conformités et constitution de preuves documentaires.
Résumé exécutable (check-list 2025)
La conformité 2025 se pilote par phases avec des jalons RE2020, des preuves CCH et une traçabilité documentaire continue. Voici les actions clés à mener à chaque étape pour sécuriser votre projet.
Conception : études RE2020, choix matériaux, preuves
| Action | Documents à fournir |
|---|---|
| Réaliser études thermiques et carbone (Bbio, CEP, Ic) | Attestation RE2020 au dépôt PC |
| Choisir matériaux biosourcés et systèmes performants | Fiches techniques, FDES |
| Vérifier accessibilité et sécurité incendie | Notice accessibilité, plans sécurité |
Chantier : contrôles, PV, sécurité/accès, traçabilité
| Action | Documents à fournir |
|---|---|
| Déposer DOC en mairie dès ouverture chantier | Formulaire DOC signé |
| Organiser contrôles MOE, CT, SPS | PV de réunions, rapports CT |
| Préparer visites commissions sécurité (ERP/IGH) | Registre de sécurité, plans |
| Tenir registre traçabilité (modifications, décisions) | Compte-rendus, visas MOE |
Livraison : attestations finales, réception, garanties
| Action | Documents à fournir |
|---|---|
| Transmettre DAACT avec attestations réglementaires | DAACT, attestations RE2020/accessibilité/acoustique |
| Remettre DOE complet au maître d’ouvrage | Plans conformes, notices, PV réception |
| Organiser réception avec ou sans réserves | PV de réception signé |
| Activer garanties (parfait achèvement, décennale) | Attestations assurance DO/décennale |
| Obtenir autorisation d’ouverture (ERP/IGH) | Avis commission sécurité, arrêté d’ouverture |
📌 3 phrases actionnables : Intégrez les études RE2020 dès l’avant-projet pour éviter les refus de permis. Organisez des points de contrôle réguliers en phase chantier pour détecter les non-conformités en temps réel. Constituez un DOE complet avant réception pour activer les garanties et sécuriser l’exploitation.
Le Code de la construction et de l’habitation 2025, associé aux exigences RE2020 renforcées, impose une rigueur accrue à tous les acteurs du bâtiment. La maîtrise des obligations, des procédures et des responsabilités devient un levier stratégique pour livrer des projets conformes, performants et pérennes. Une check-list par phase, une traçabilité documentaire solide et une veille réglementaire active constituent les trois piliers d’une conformité durable.
