Un bien public peut-il être vendu ? Une terrasse de café nécessite-t-elle une autorisation spécifique ? Ces questions traversent quotidiennement les collectivités, entreprises et citoyens. Le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) structure l’ensemble de ces règles et définit les conditions d’usage, de gestion et de cession du patrimoine public. Maîtriser ses mécanismes évite contentieux et blocages.
🕒 L’essentiel en bref
- ✨ Le domaine public est inaliénable et imprescriptible, le déclassement conditionne toute cession
- ✨ Une AOT est obligatoire pour tout usage privatif du domaine public
- ✨ La qualification d’un bien repose sur son affectation effective
- ✨ Le déclassement suppose désaffectation factuelle et décision formelle
Qu’est-ce que le domaine public et pourquoi est-il inaliénable et imprescriptible ?
Réponse courte : Le domaine public vise les biens affectés à l’usage du public ou à un service public, aménagés à cet effet. Il est inaliénable et imprescriptible, ce qui interdit toute cession ou acquisition par prescription sans déclassement préalable.
Cette protection garantit la continuité des services publics et la disponibilité des espaces collectifs. Elle structure l’ensemble du régime domanial français.
Critères d’appartenance (affectation à l’usage/service public)
Un bien appartient au domaine public s’il remplit deux conditions cumulatives :
1. Propriété publique :
Le bien doit appartenir à une personne publique : État, collectivité territoriale, groupement, établissement public.
2. Affectation effective :
- À l’usage direct du public : voirie, places, parcs, plages accessibles librement
- À un service public avec aménagement indispensable : école, hôpital, tribunal, réseau d’eau potable, voirie spécialement aménagée
- Accessoire indissociable : bâtiment technique nécessaire au fonctionnement d’une infrastructure publique (château d’eau, poste électrique)
L’aménagement doit être indispensable à l’exécution du service public. Un simple bureau administratif non aménagé spécifiquement reste dans le domaine privé.
Effets juridiques : inaliénabilité, imprescriptibilité, protection
Inaliénabilité :
Les biens du domaine public ne peuvent être ni vendus, ni donnés, ni échangés sans déclassement préalable. Cette règle protège l’intégrité du patrimoine affecté à l’intérêt général.
Exceptions :
- Cession entre personnes publiques si le bien reste affecté à un service public
- Échange avec une personne privée après déclassement
- Promesse de vente possible avant déclassement si désaffectation décidée et délai fixé
Imprescriptibilité :
Aucune possession, même prolongée et de bonne foi, ne permet d’acquérir un bien du domaine public. La prescription acquisitive de l’article 2276 du Code civil ne s’applique pas. Un occupant sans titre, même depuis 30 ans, reste précaire et peut être expulsé.
Protection renforcée :
- Interdiction de saisie ou d’hypothèque
- Insaisissabilité par les créanciers
- Pouvoirs de police spécifiques du gestionnaire
Exemples concrets (voies, places, parcs, quais)
Domaine public naturel :
- Voirie communale, départementale, nationale
- Places et squares accessibles au public
- Parcs et jardins publics ouverts
- Domaine public maritime (plages, ports)
- Domaine public fluvial (rivières navigables, canaux)
Domaine public artificiel :
- Bâtiments scolaires en activité (écoles, collèges, lycées)
- Hôpitaux et centres de santé aménagés
- Réseaux d’eau, assainissement, électricité
- Gares, aéroports, ports en exploitation
- Stades et équipements sportifs municipaux
📌 Définition en 3 points
1. Propriété publique : appartient à l’État, une collectivité ou un établissement public
2. Affectation effective : usage du public ou service public avec aménagement indispensable
3. Protection : inaliénable, imprescriptible, insaisissable sauf déclassement
Quelle différence entre domaine public et domaine privé des personnes publiques ?
Réponse courte : Le domaine privé concerne les biens publics non affectés à l’usage du public ou à un service public. Il est soumis à un régime plus souple : aliénation possible sans déclassement, prescription acquisitive admise, régime de droit commun.
Cette distinction conditionne les règles de gestion, d’occupation et de cession applicables.
Tableau comparatif : affectation, aliénation, prescription
| Critère | Domaine public | Domaine privé |
|---|---|---|
| Affectation | Usage du public ou service public aménagé | Aucune affectation ou affectation interne |
| Aliénabilité | Inaliénable (sauf déclassement préalable) | Aliénable (vente, donation, échange libres) |
| Prescription | Imprescriptible (aucune acquisition par possession) | Prescriptible (acquisition après 30 ans de possession) |
| Protection | Insaisissable, incessible, pouvoirs de police renforcés | Saisissable (sous conditions), régime de droit commun |
| Occupation | AOT obligatoire, précaire et révocable | Bail, contrat de droit privé possible |
| Contentieux | Juge administratif exclusif | Juge judiciaire souvent compétent (sauf acte administratif) |
Conséquences pratiques (gestion, valorisation, contrats)
Gestion du domaine public :
- Autorisation d’occupation temporaire (AOT) seule forme d’occupation privative
- Redevance obligatoire sauf exception (intérêt général)
- Révocabilité pour motif d’intérêt général sans indemnité (hors préjudice anormal)
- Interdiction de clauses de longue durée excédant 70 ans (sauf exceptions légales)
Gestion du domaine privé :
- Baux de droit commun (bail commercial, rural, habitation)
- Vente directe possible sans déclassement
- Valorisation financière facilitée (garanties, hypothèques sous conditions)
- Contrats de partenariat et montages complexes accessibles
Valorisation :
Le domaine public est valorisable via des AOT avec redevance indexée, des contrats de partenariat ou des conventions de gestion déléguée. Le domaine privé offre plus de souplesse : location longue durée, vente en l’état futur d’achèvement, bail emphytéotique administratif (BEA).
Cas limites et requalifications fréquentes
Situations ambiguës :
- Bâtiment administratif : bureaux communaux sans aménagement spécifique → domaine privé. Mairie avec hall ouvert au public et équipements dédiés → domaine public pour les parties affectées
- École fermée : tant qu’elle n’est pas désaffectée formellement, elle reste dans le domaine public. La simple fermeture administrative ne suffit pas
- Terrain nu : sans affectation ni aménagement → domaine privé, même s’il appartient à une collectivité
- Parking : ouvert gratuitement au public → domaine public. Parking payant sans aménagement spécifique → domaine privé (jurisprudence variable)
Requalification :
Un bien peut basculer du domaine privé au domaine public (classement, affectation effective) ou l’inverse (déclassement après désaffectation). Le juge administratif contrôle la réalité de l’affectation et de l’aménagement.
Peut-on céder un bien du domaine public ? Quelles étapes du déclassement ?
Réponse courte : La cession d’un bien public suppose une désaffectation factuelle (fin de l’usage ou du service public), un déclassement formel par acte administratif, puis une procédure de cession transparente avec évaluation, publicité et mise en concurrence.
Aucune vente ne peut intervenir sans respecter cette séquence, sous peine de nullité.
Conditions du déclassement (décision, publicité)
Désaffectation préalable :
Le bien doit cesser factuellement d’être affecté à l’usage du public ou au service public. Cette désaffectation doit être constatée matériellement : fermeture de l’accès au public, déménagement des services, clôture de l’espace.
Exemples de désaffectation :
- Installation de clôtures interdisant l’accès à un parc
- Délibération prononçant la cessation d’un service public (fermeture d’une école, d’une crèche)
- Déménagement complet d’un service vers un autre bâtiment
- Procès-verbal d’huissier constatant l’inaccessibilité
Acte de déclassement :
Le déclassement doit être exprès, formel et motivé. Il prend la forme d’une délibération de l’organe compétent (conseil municipal, départemental, régional) ou d’un arrêté/décret selon la personne publique.
Mentions obligatoires :
- Identification précise du bien (cadastre, surface, adresse)
- Constatation de la désaffectation effective
- Justification de l’intérêt général du déclassement
- Date d’effet du déclassement
Publicité :
La délibération doit être publiée selon les règles de droit commun (affichage, recueil des actes administratifs). Certains déclassements (domaine public routier, ferroviaire, fluvial) imposent des procédures spécifiques avec enquête publique.
Évaluation et mise en concurrence
Une fois le bien déclassé et basculé dans le domaine privé, la cession obéit aux règles de transparence et d’égalité.
Évaluation obligatoire :
- Estimation par le service des domaines (France Domaine) ou expert indépendant
- Méthode adaptée : comparaison, capitalisation des revenus, coût de remplacement
- Prix de vente ne peut être inférieur à l’évaluation sans justification (risque de gestion de fait)
Publicité et mise en concurrence :
- Publication d’un avis de cession (presse locale, site internet, réseaux professionnels)
- Délai minimal de candidature (généralement 1 à 2 mois)
- Critères de sélection objectifs et transparents (prix, projet d’aménagement, garanties financières)
- Délibération motivée retenant l’offre
La cession de gré à gré reste possible dans certains cas (échange, cession à un bailleur social, intérêt local prépondérant) mais doit être spécialement motivée.
Risques contentieux (annulation, requalification)
Motifs d’annulation fréquents :
- Désaffectation fictive : le bien reste utilisé ou accessible au public au moment du déclassement
- Défaut de motivation : intérêt général du déclassement non démontré
- Vice de procédure : absence de délibération formelle, incompétence de l’auteur de l’acte
- Cession irrégulière : absence d’évaluation, défaut de publicité, favoritisme
- Prix sous-évalué : écart manifeste avec la valeur de marché sans justification
Délais de recours :
- Recours pour excès de pouvoir contre le déclassement : 2 mois à compter de la publicité
- Recours contre la délibération de cession : 2 mois également
- Action en nullité de la vente : 5 ans (prescription administrative)
Un contentieux en annulation bloque la cession et peut entraîner la nullité de la vente si elle a été signée.
✓ Check-list pièces déclassement/cession
- Procès-verbal ou constat d’huissier attestant la désaffectation factuelle
- Délibération de déclassement motivée (intérêt général, fin d’affectation)
- Avis des domaines ou rapport d’expertise immobilière
- Justificatifs cadastraux et titres de propriété
- Publicité de la cession (avis, délai, support)
- Délibération de cession avec critères de choix objectifs
- Acte notarié de vente mentionnant le déclassement préalable
Comment obtenir une autorisation d’occupation du domaine public (AOT) ?
Réponse courte : Une AOT est obligatoire pour tout usage privatif du domaine public. Elle fixe durée, redevance et conditions d’occupation. Précaire et révocable, elle peut être retirée en cas de non-respect ou pour motif d’intérêt général.
L’AOT se distingue radicalement des baux de droit privé par sa précarité et son caractère unilatéral.
Typologies (terrasse, marché, chantier, réseaux)
Occupation commerciale :
- Terrasses de café/restaurant : emprise sur trottoir ou place publique, redevance annuelle selon surface
- Étalages et commerces ambulants : marchés, food-trucks, kiosques
- Distributeurs automatiques : installation sur domaine public (GAB, distributeurs de boissons)
Occupation technique :
- Chantiers : emprise pour travaux privés (ravalement, construction), échafaudages, bennes
- Réseaux : installation de canalisations, câbles, fibres optiques sous voirie
- Équipements urbains : abribus, mobilier urbain publicitaire
Occupation événementielle :
- Manifestations culturelles, sportives, foires
- Installations temporaires (chapiteaux, scènes)
- Tournages de films ou photographies commerciales
Procédure (demande, instruction, décision)
1. Dépôt de la demande :
Le demandeur adresse une requête écrite au gestionnaire du domaine (maire pour la voirie communale, préfet pour la voirie départementale/nationale). La demande précise :
- Nature de l’occupation envisagée
- Emprise exacte (plan de masse, surface)
- Durée souhaitée (temporaire, permanente)
- Justificatifs (Kbis, assurance responsabilité civile, plans techniques)
2. Instruction :
Le gestionnaire vérifie la compatibilité avec l’affectation dominiale, la sécurité publique, la circulation et l’égalité des usagers. Il peut consulter d’autres services (urbanisme, police, sécurité).
3. Décision :
- Acceptation : arrêté ou décision unilatérale fixant conditions, durée, redevance
- Refus : motivé, susceptible de recours pour excès de pouvoir
- Délai : variable selon l’occupation (quelques jours à plusieurs mois pour les réseaux complexes)
Redevance, résiliation, sanctions
Redevance d’occupation :
Toute AOT donne lieu au paiement d’une redevance, sauf exceptions d’intérêt général (associations caritatives, services publics). Le montant dépend de la surface, de l’emplacement, de la durée et de l’avantage économique retiré.
Calcul :
- Tarifs fixés par délibération ou arrêté (barème au m²/an)
- Majoration selon zone (centre-ville, périphérie)
- Indexation annuelle selon l’indice du coût de la construction
Résiliation et retrait :
- Précarité : l’AOT peut être retirée à tout moment pour motif d’intérêt général (travaux, réaménagement, sécurité) sans indemnité sauf préjudice anormal
- Non-respect des conditions : retrait immédiat en cas de manquement (non-paiement, usage non conforme, danger)
- Fin de durée : extinction automatique, possibilité de renouvellement sur demande
Sanctions :
- Occupation sans titre : mise en demeure, expulsion, pénalités financières rétroactives
- Usage non conforme : résiliation, remise en état aux frais de l’occupant
- Contentieux : référé administratif pour cessation immédiate de l’occupation illégale
Mini-cas : un restaurant obtient une AOT pour une terrasse de 20 m² sur un trottoir communal. Redevance annuelle : 150 €/m² = 3 000 €. Durée : 1 an renouvelable. Conditions : respect des horaires, entretien, assurance RC. La commune décide de réaménager la place : elle retire l’AOT avec préavis de 3 mois, sans indemnité (précarité normale).
Quelles obligations pour les gestionnaires publics et quels contrôles ?
La gestion rigoureuse du domaine public limite les risques contentieux, les occupations irrégulières et les pertes de recettes.
Inventaires et traçabilité de l’affectation
Obligation d’inventaire :
Chaque personne publique doit tenir un inventaire exhaustif de ses biens domaniaux distinguant domaine public et domaine privé. Cet inventaire comprend :
- Identification cadastrale (parcelles, références)
- Nature et affectation du bien (usage du public, service public, domaine privé)
- Date d’acquisition ou de classement
- Valeur comptable et actualisation
- Occupations en cours (AOT, conventions)
Traçabilité :
Toute modification de l’affectation (classement, déclassement, désaffectation) doit être documentée et mise à jour dans l’inventaire. Les services patrimoniaux doivent conserver les délibérations, arrêtés et constats justifiant chaque mouvement.
Procédures et documents (délibérations, avis)
Actes formels obligatoires :
- Délibération de classement/déclassement adoptée par l’organe compétent
- Arrêté ou décision d’AOT mentionnant durée, redevance, conditions
- Avis des domaines pour toute cession ou évaluation
- Publicité des décisions selon les règles de droit commun
Circuit décisionnel :
- Proposition du service gestionnaire (patrimoine, voirie)
- Avis juridique (direction des affaires juridiques)
- Délibération de l’assemblée ou décision de l’exécutif selon compétence
- Notification et publicité
- Archivage et mise à jour de l’inventaire
Prévention des contentieux récurrents
Points de vigilance :
- Qualification ambiguë : documenter précisément l’affectation (procès-verbaux, délibérations) pour éviter requalifications a posteriori
- Occupation irrégulière : contrôler périodiquement les emprises et réagir rapidement (mise en demeure sous 2 mois)
- Déclassement prématuré : s’assurer de la désaffectation factuelle avant toute décision formelle
- Sous-évaluation : solliciter systématiquement les domaines pour éviter les accusations de gestion de fait
- Défaut de publicité : respecter scrupuleusement les délais et supports de publication
✓ Check-list conformité gestionnaire
- Inventaire à jour distinguant domaine public/privé
- Délibérations de classement/déclassement formalisées et archivées
- AOT en cours recensées avec échéances et redevances
- Contrôle annuel des occupations effectives
- Avis des domaines pour toute cession > seuil
- Procédures de mise en concurrence documentées
- Constats d’huissier pour désaffectations sensibles
Quelles conséquences en cas d’occupation illégale ou d’usage non conforme ?
Réponse courte : L’occupation sans titre expose à mise en demeure, expulsion administrative, paiement rétroactif de redevances et pénalités. La régularisation suppose l’obtention d’une AOT et la remise en conformité, sous contrôle du gestionnaire.
Le gestionnaire dispose de pouvoirs étendus pour faire cesser l’irrégularité, sans passer par le juge.
Mise en demeure, retrait, expulsion
Constat de l’irrégularité :
Le gestionnaire constate l’occupation ou l’usage non conforme par procès-verbal ou constat d’huissier. Ce document établit la matérialité de l’infraction (emprise, activité, durée).
Mise en demeure :
Premier acte formel adressé à l’occupant illégal, précisant :
- Nature de l’irrégularité (occupation sans titre, usage non conforme)
- Obligation de cesser l’occupation ou régulariser sous délai (généralement 15 jours à 1 mois)
- Conséquences du non-respect (expulsion, sanctions financières)
Expulsion administrative :
En l’absence de régularisation, le gestionnaire peut procéder à l’expulsion d’office sans autorisation judiciaire (pouvoir de police domaniale). L’expulsion s’accompagne de la remise en état du domaine aux frais de l’occupant.
Référé administratif :
En cas de résistance, le gestionnaire saisit le juge des référés pour obtenir une injonction sous astreinte. Délai de jugement : quelques jours à quelques semaines.
Redevances et pénalités
Redevance rétroactive :
L’occupant sans titre doit payer une redevance d’occupation calculée rétroactivement depuis le début de l’emprise irrégulière. Le taux appliqué est souvent majoré (x 2 ou x 3 selon les collectivités).
Pénalités financières :
- Amende administrative jusqu’à 1 500 € (3 000 € en récidive)
- Majoration de redevance pour occupation illicite
- Frais de remise en état (démolition, nettoyage, réparations)
- Astreinte judiciaire en cas de refus persistant (jusqu’à plusieurs centaines d’euros par jour)
Responsabilité pénale :
L’occupation frauduleuse du domaine public peut constituer une contravention de grande voirie, passible d’amende pénale et de remise en état forcée.
Voies de régularisation
L’occupant peut solliciter une régularisation en déposant une demande d’AOT. Le gestionnaire apprécie discrétionnairement l’opportunité d’autoriser l’occupation.
Conditions de régularisation :
- Compatibilité avec l’affectation dominiale
- Absence d’atteinte à la sécurité ou à l’usage public
- Paiement des redevances arriérées et pénalités
- Engagement de conformité (assurance, respect des conditions)
La régularisation n’efface pas les pénalités déjà encourues mais permet de poursuivre l’activité légalement.
⚠️ Risques et recours
Risques principaux : expulsion immédiate, redevances rétroactives majorées, frais de remise en état, astreinte judiciaire, amende pénale (contravention de grande voirie).
Recours possibles : demande de régularisation sous 15 jours, référé suspension contre l’expulsion (sursis à exécution), contestation du montant des redevances devant le juge administratif.
Comment qualifier correctement un bien (check-list de qualification) ?
La qualification conditionne le régime applicable et les possibilités de gestion, d’occupation et de cession. Une erreur expose à des contentieux et à l’annulation des actes.
Questions clés : affectation actuelle/usage
Grille d’analyse :
- Le bien appartient-il à une personne publique ? Si non → droit privé exclusif. Si oui → poursuivre l’analyse
- Le bien est-il accessible au public sans restriction ? Si oui (voie, place, parc ouvert) → domaine public
- Le bien est-il affecté à un service public ? Si oui, poursuivre
- Le bien a-t-il fait l’objet d’un aménagement indispensable au service public ? Si oui → domaine public. Si non → domaine privé
- Le bien est-il un accessoire indissociable d’un bien du domaine public ? Si oui → domaine public
Sources : délibérations, actes, inventaires, constats
Documents probants :
- Délibérations de classement/déclassement : actes formels décidant l’intégration ou la sortie du domaine public
- Actes d’acquisition : mentions d’affectation, clauses d’usage, descriptions cadastrales
- Inventaires domaniaux : classification officielle tenue par le service patrimoine
- Constats d’huissier : description de l’état des lieux, de l’accessibilité, de l’usage effectif
- Plans et cadastre : identification des parcelles, emprise, servitudes
- Décisions de justice : jugements ayant tranché sur la qualification d’un bien similaire
Impacts : gestion, contrats, contrôles
| Critère | Sources à consulter | Conséquences de la qualification |
|---|---|---|
| Affectation à l’usage du public | Constat d’huissier, délibération, usage constaté | Domaine public → AOT obligatoire, inaliénabilité |
| Affectation à un service public | Délibération d’affectation, actes administratifs | Vérifier aménagement indispensable → public ou privé |
| Aménagement spécifique | Plans, factures, constats techniques | Si indispensable → domaine public |
| Accessoire indissociable | Lien fonctionnel documenté | Suit le régime du bien principal |
| Absence d’affectation | Inventaire, absence de délibération | Domaine privé → aliénable directement |
Conséquences pratiques :
- Gestion : domaine public = AOT seule, domaine privé = baux de droit commun
- Cession : domaine public = déclassement obligatoire, domaine privé = vente directe
- Contentieux : domaine public = juge administratif, domaine privé = souvent juge judiciaire
- Contrôles : domaine public = pouvoirs de police renforcés, sanctions spécifiques
Procédures de déclassement : étapes, délais et pièces à réunir
Réponse courte : Le déclassement suppose une cessation d’affectation constatée, une décision formelle de l’organe compétent, une publicité selon les règles de droit commun et des consultations éventuelles. Délai moyen : 3 à 6 mois selon la complexité.
Cette procédure sécurise juridiquement le passage du domaine public au domaine privé.
Conditions préalables (inutilité/fin d’affectation)
Désaffectation factuelle :
Le bien doit avoir cessé matériellement d’être affecté à l’usage du public ou au service public. La simple décision administrative ne suffit pas : l’inaccessibilité ou la cessation d’activité doit être constatée dans les faits.
Moyens de preuve :
- Installation de clôtures, barrières, dispositifs d’interdiction d’accès
- Procès-verbal d’huissier constatant l’inaccessibilité
- Délibération de cessation du service public (fermeture d’école, de crèche)
- Déménagement effectif des services vers un autre site
- Attestation du maire ou du gestionnaire
Intérêt général :
Le déclassement doit être justifié par un motif d’intérêt général : valorisation du patrimoine, réaffectation à un autre usage public, financement de projets communaux, redynamisation urbaine.
Décision, publicité, voies de recours
Organe compétent :
- Communes : conseil municipal (délibération)
- Départements : conseil départemental
- Régions : conseil régional
- État : décret ou arrêté ministériel selon les cas
- Établissements publics : conseil d’administration ou organe délibérant
Contenu de la décision :
- Identification cadastrale précise du bien
- Constatation de la désaffectation effective
- Motifs d’intérêt général justifiant le déclassement
- Date d’effet du déclassement
- Projet d’affectation future (vente, reclassement en domaine privé)
Publicité :
- Affichage en mairie ou au siège de la collectivité
- Publication au recueil des actes administratifs
- Mention sur le site internet de la collectivité
- Pour certains biens (routes, voies ferrées) : enquête publique préalable
Délais et recours :
- Recours pour excès de pouvoir : 2 mois à compter de la publicité
- Recours en annulation devant le tribunal administratif
- Motifs : vice de procédure, défaut de motivation, désaffectation fictive
Dossier : plans, évaluations, avis
Pièces à constituer :
- Constats de désaffectation : procès-verbaux, photos datées, attestations
- Plans et cadastre : identification des parcelles, surfaces, références cadastrales
- Titre de propriété : acte notarié, certificat de propriété
- Délibération motivée : projet adopté par l’organe compétent
- Avis des domaines : si cession envisagée (évaluation du prix)
- Avis juridique : validation de la procédure par le service juridique
- Consultations obligatoires : selon la nature du bien (commission consultative, autorité de tutelle)
Délais indicatifs :
- Constitution du dossier : 1 à 2 mois
- Délibération de l’organe : 1 mois (selon calendrier des sessions)
- Publicité et délai de recours : 2 mois
- Cession éventuelle : 2 à 6 mois supplémentaires
- Durée totale : 6 mois à 1 an pour un déclassement suivi d’une cession
Cessions et mises en concurrence : bonnes pratiques pour éviter l’annulation
Une fois le bien déclassé et basculé dans le domaine privé, la cession doit respecter les principes de transparence, d’égalité et de valorisation du patrimoine public.
Évaluation traçable (méthodes/prix)
Évaluation obligatoire :
Toute cession d’un bien immobilier d’une personne publique nécessite une estimation préalable par les domaines (France Domaine) ou un expert indépendant agréé.
Méthodes d’évaluation :
- Comparaison : analyse des transactions récentes sur des biens similaires dans le secteur
- Capitalisation : actualisation des revenus locatifs potentiels
- Coût de remplacement : valeur de reconstruction à neuf diminuée de la vétusté
- Méthode par le sol : valeur du terrain + valorisation des constructions
Traçabilité :
- Conservation du rapport d’évaluation complet
- Mention dans la délibération de cession
- Justification en cas d’écart entre estimation et prix de vente
Vendre en dessous de l’estimation sans motif légitime expose à un contentieux pour gestion de fait ou favoritisme.
Publicité/égalité des candidats
Publicité obligatoire :
La cession doit faire l’objet d’une publicité préalable permettant une mise en concurrence effective.
Supports de publicité :
- Publication dans un journal d’annonces légales local
- Affichage en mairie ou au siège de la collectivité
- Site internet de la collectivité (rubrique dédiée)
- Plateformes spécialisées (France Domaine, notaires)
- Réseaux professionnels (agents immobiliers, promoteurs)
Contenu de l’avis :
- Description détaillée du bien (surface, localisation, état)
- Estimation ou prix de vente minimum
- Critères de sélection des offres (prix, projet, garanties)
- Modalités de candidature (dossier, délai, contact)
- Délai minimal de réception des offres (généralement 1 à 2 mois)
Égalité de traitement :
- Mêmes informations communiquées à tous les candidats
- Aucun avantage particulier accordé (privilège, information confidentielle)
- Analyse objective des offres selon critères préétablis
- Délibération motivée justifiant le choix du candidat retenu
Clauses types/garanties
Clauses essentielles de l’acte de vente :
- Mention du déclassement : référence à la délibération et date d’effet
- État du bien : vente en l’état, sans garantie des vices cachés (sauf dissimulation)
- Conditions suspensives : obtention d’un financement, permis de construire
- Clause de revoyure : possibilité de revoir le prix si expertise révèle erreur manifeste
- Garanties d’éviction : la collectivité garantit sa qualité de propriétaire
- Clause de réserve : droit de préemption d’autres personnes publiques
Garanties financières :
- Dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix)
- Clause pénale en cas de défaillance de l’acquéreur
- Délai de réalisation de la vente (généralement 3 à 6 mois)
📌 Points de contrôle cession
- Déclassement effectif et publié avant toute promesse de vente
- Évaluation récente (< 6 mois) par les domaines ou expert agréé
- Publicité effective sur plusieurs supports pendant 1 à 2 mois minimum
- Critères de sélection objectifs et transparents (prix, projet, solvabilité)
- Délibération motivée retenant l’offre (justification du choix)
- Acte notarié mentionnant le déclassement et les garanties
- Conservation de l’ensemble du dossier (traçabilité complète)
Conclusion
Le Code général de la propriété des personnes publiques structure un équilibre délicat entre protection de l’intérêt général et valorisation du patrimoine public. Inaliénabilité, déclassement formel, AOT encadrées, transparence des cessions : autant de règles qui sécurisent les opérations mais exigent rigueur et traçabilité. Gestionnaires publics, entreprises, citoyens : ceux qui anticipent ces contraintes transforment une complexité administrative en opportunité maîtrisée. Le reste dépend de votre capacité à documenter, formaliser et respecter les procédures.
