Les Girandières, réseau de résidences services seniors exploité par Réside Études Seniors, ont été placées en redressement judiciaire le 11 juin 2024. Après des mois d’incertitude, le Tribunal de commerce de Paris a privilégié la reprise plutôt que la liquidation. Le 26 novembre 2024, l’alliance Zénitude-Stella s’est vu confier 75 des 78 établissements, assurant la continuité des services pour près de 5 000 résidents.
L’essentiel en 30 secondes
La branche seniors du groupe Réside Études, exploitant les marques Les Girandières et Palazzo, a été placée en redressement judiciaire le 11 juin 2024 par le Tribunal de commerce de Paris. Neuf repreneurs ont déposé des offres au 30 octobre, examinées lors de l’audience du 4 novembre. Le jugement définitif, rendu le 26 novembre 2024, a consacré l’offre conjointe de Zénitude et Stella, qui reprennent 75 résidences sur 78. Ce plan de cession écarte le scénario de liquidation et garantit la poursuite des services aux 5 000 résidents hébergés.
Qui sont Les Girandières et quelle entité est concernée ?
Les Girandières constituent le principal réseau de résidences services seniors exploité par Réside Études Seniors (RES), filiale du groupe parisien Réside Études. Ces établissements, complétés par l’enseigne haut de gamme Palazzo, accueillent des personnes âgées autonomes ou semi-autonomes dans des logements privatifs avec services à la carte : restauration, animations, assistance quotidienne, espaces de vie communs.
Contrairement aux EHPAD, les résidences services seniors ne sont pas médicalisées. Elles s’adressent à un public valide ou présentant une légère perte d’autonomie, dans une logique d’habitat-services plutôt que de soins médicaux lourds. Le modèle économique repose sur des loyers versés par les résidents ou leurs familles, complétés par des prestations de services facturées à la demande.
📖 Définitions
Résidence services seniors (RSS) : établissement non médicalisé proposant des logements privatifs avec services mutualisés (restauration, animations, entretien). Public cible : personnes âgées autonomes ou semi-autonomes.
EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : structure médicalisée accueillant des personnes en perte d’autonomie avancée, avec présence d’infirmiers, médecins coordonnateurs et aides-soignants 24h/24.
Réside Études Seniors exploitait 78 résidences à travers la France avant la procédure, hébergeant environ 5 000 personnes et employant 1 300 salariés. Le groupe mère, Réside Études, gère par ailleurs d’autres segments : résidences étudiantes (Les Estudines, Stud’City), résidences d’affaires (Residhome) et résidences de tourisme.
Pourquoi un redressement judiciaire en 2024–2025 ?
Le placement en redressement judiciaire de Réside Études Seniors résulte d’une combinaison de facteurs sectoriels et structurels. Depuis 2022, le marché immobilier subit une hausse brutale des taux d’intérêt, renchérissant le coût du capital pour les exploitants et les investisseurs immobiliers. Les résidences services seniors, souvent détenues par des propriétaires particuliers ou institutionnels louant à des exploitants, subissent une pression accrue sur les loyers commerciaux.
Le taux de remplissage des établissements a également baissé, accentuant la fragilité économique. Le modèle économique des RSS repose sur un équilibre délicat : maintenir des loyers acceptables pour les résidents tout en couvrant les charges de personnel, d’entretien et de loyers commerciaux versés aux bailleurs. Lorsque l’un de ces leviers se grippe, la rentabilité s’effondre rapidement.
En interne, Réside Études Seniors affichait un déficit de 150 millions d’euros au moment de la procédure. Des problèmes opérationnels se sont ajoutés : un bug informatique sur le logiciel de paie a privé des dizaines d’auxiliaires de vie de leur salaire pendant plusieurs mois, générant grèves et démissions. Le groupe mère, Réside Études, placé lui-même en procédure de sauvegarde en décembre 2023, ne pouvait plus injecter de liquidités dans sa filiale seniors.
Face à ces difficultés, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé le redressement judiciaire le 11 juin 2024, ouvrant une période d’observation et la recherche active de repreneurs. Cette décision visait à éviter une liquidation brutale qui aurait laissé 5 000 résidents et 1 300 salariés sans solution.
Chronologie : audiences, offres et décisions
Le calendrier judiciaire s’est déroulé sur six mois, rythmé par plusieurs étapes décisives. Chaque jalon a permis d’affiner les propositions de reprise et d’évaluer la solidité des candidats.
- 11 juin 2024 : Le Tribunal de commerce de Paris prononce le redressement judiciaire de Réside Études Seniors. Ouverture de la période d’observation et nomination d’administrateurs judiciaires pour piloter la recherche de repreneurs.
- Été 2024 : Premier appel d’offres lancé par les administrateurs. Altarea (enseigne Nohée) esquisse une proposition globale mais se retire immédiatement, critiquant le modèle économique de RES et le niveau de dépendance des résidents.
- 4 septembre 2024 : Date limite initiale pour le dépôt des offres, puis repoussée face à l’absence de candidat solide. Une audience de liquidation est même envisagée pour le 7 octobre, faute de solution crédible.
- 7 octobre 2024 : Nouvelle audience repoussée au 4 novembre pour accorder un délai supplémentaire aux candidats. Ce report permet d’affiner les propositions et de négocier des alliances entre repreneurs.
- 30 octobre 2024 : Clôture définitive des offres. Neuf propositions sont déposées, couvrant entre 2 et 75 résidences selon les candidats. Deux offres quasi globales émergent : l’alliance Zénitude-Stella (75 sites) et Les Jasmins de Pascal Cadeau (67 sites).
- 4 novembre 2024 : Audience d’examen des offres au Tribunal de commerce de Paris. Les administrateurs judiciaires et le tribunal analysent la solidité financière, les garanties d’emploi et la continuité des services proposées par chaque repreneur.
- 26 novembre 2024 : Rendu du jugement. Le Tribunal tranche en faveur de l’alliance Zénitude-Stella, qui reprend 75 des 78 résidences. Trois établissements font l’objet d’offres spécifiques portées par d’autres candidats (Domus Vi, Dom’Hestia).
- Fin novembre–décembre 2024 : Déploiement opérationnel de la reprise. Les équipes de Zénitude et Stella prennent progressivement le relais de Réside Études Seniors, assurant la transition avec les salariés, résidents et bailleurs.
[IMAGE – Frise chronologique illustrant les jalons clés du redressement judiciaire des Girandières, de juin à novembre 2024]
Repreneurs et périmètre repris
Le jugement du 26 novembre a consacré plusieurs acteurs, avec l’alliance Zénitude-Stella comme repreneur principal. Zénitude, fondée par Thomas Lubrano, exploite déjà des résidences hôtelières et services. Stella, soutenue par un entrepreneur du textile, apporte une assise financière complémentaire. Ensemble, ils récupèrent 75 résidences Les Girandières et Palazzo, soit la quasi-totalité du parc.
Les trois établissements restants ont été attribués à des repreneurs spécialisés : Domus Vi, leader des EHPAD, et Dom’Hestia, opérateur de résidences services. Pascal Cadeau, fondateur historique des Girandières qui avait cédé la marque à Réside Études, avait proposé une offre globale sur 67 sites via son nouveau réseau Les Jasmins, mais n’a pas été retenu faute de partenaires financiers suffisamment solides.
| Repreneur | Nombre de sites | Statut | Objectifs annoncés |
|---|---|---|---|
| Alliance Zénitude-Stella | 75 résidences | Retenu (26/11/2024) | Continuité services, préservation emplois, renégociation loyers |
| Domus Vi | 11 établissements | Reprise partielle | Diversification hors EHPAD |
| Dom’Hestia | 4 résidences | Reprise partielle | Extension réseau régional |
| Les Jasmins (Pascal Cadeau) | 67 résidences | Non retenu | Reconstitution du réseau historique |
| Altarea (Nohée) | 78 résidences | Retiré (septembre 2024) | Consolidation marché seniors |
L’objectif prioritaire des repreneurs consiste à préserver les 1 300 emplois et à garantir la continuité des services pour les résidents. Les négociations incluent également une renégociation à la baisse des loyers commerciaux versés aux bailleurs, condition sine qua non de la viabilité économique du plan de cession.
Conséquences pour résidents, familles et bailleurs
Pour les résidents et leurs familles, la principale crainte portait sur une éventuelle liquidation qui aurait entraîné fermetures d’établissements et relocalisations forcées. Le jugement du 26 novembre écarte définitivement ce scénario. Les services continuent sans interruption : restauration, animations, assistance quotidienne, entretien des logements et espaces communs.
Les contrats de location en cours restent valables. Les résidents conservent leur logement aux conditions initiales, sous réserve d’éventuels ajustements tarifaires négociés par les repreneurs avec les familles. Les dépôts de garantie versés à l’entrée sont également protégés dans le cadre de la procédure collective.
Pour les bailleurs propriétaires des murs (investisseurs particuliers ou institutionnels), la reprise impose une renégociation des loyers commerciaux. Les offres de reprise étaient conditionnées à une baisse significative des loyers versés, afin de rétablir l’équilibre économique des exploitations. Cette clause a suscité des inquiétudes chez certains propriétaires, mais elle constitue le prix de la survie des établissements.
Les équipes salariées bénéficient d’une continuité d’emploi, même si des ajustements organisationnels sont à prévoir. Le bug informatique de paie, source de tensions majeures durant la procédure, devrait être corrigé par les nouveaux exploitants dès la prise de contrôle effective.
✅ Mini-FAQ pratique
Mon proche est résident, doit-il déménager ?
Non. La continuité des services est garantie par le plan de cession. Aucun déménagement forcé n’est prévu.
Les tarifs vont-ils augmenter ?
Les conditions tarifaires actuelles sont maintenues à court terme. Des ajustements éventuels feront l’objet de négociations avec les familles.
Les équipes changent-elles ?
Les salariés en poste sont repris par les nouveaux exploitants. Vous devriez conserver vos interlocuteurs habituels.
Que deviennent les dépôts de garantie ?
Ils sont protégés par la procédure collective et transférés aux repreneurs.
Questions fréquentes
Les Girandières sont-elles en redressement judiciaire ?
Oui, la branche seniors de Réside Études, exploitant les marques Les Girandières et Palazzo, a été placée en redressement judiciaire le 11 juin 2024 par le Tribunal de commerce de Paris. Cette procédure a permis d’organiser la recherche de repreneurs et d’éviter une liquidation brutale. Le 26 novembre 2024, un plan de cession a été homologué, confiant 75 résidences à l’alliance Zénitude-Stella.
Liquidation ou reprise : quel scénario a été retenu ?
Le scénario de reprise a été privilégié. Le Tribunal de commerce de Paris a homologué plusieurs plans de cession, avec Zénitude-Stella comme repreneur principal de 75 établissements. Trois autres résidences ont été confiées à Domus Vi et Dom’Hestia. La liquidation, envisagée en septembre-octobre 2024 faute de candidat crédible, a été définitivement écartée.
Qui reprend les résidences Les Girandières ?
L’alliance Zénitude-Stella reprend 75 des 78 résidences. Zénitude, spécialisée dans les résidences hôtelières et services, et Stella, soutenue par un entrepreneur du textile, ont proposé un plan de cession global garantissant la continuité des services et la préservation des emplois. Domus Vi et Dom’Hestia reprennent respectivement 11 et 4 établissements supplémentaires.
Quel est l’impact sur les résidents et les familles ?
Les résidents conservent leur logement et bénéficient de la continuité des services (restauration, animations, assistance). Les contrats de location restent valables, et aucun déménagement forcé n’est prévu. Les équipes en place sont reprises par les nouveaux exploitants, limitant les ruptures dans l’accompagnement quotidien. Les familles peuvent poursuivre leurs visites et interactions habituelles sans changement majeur.
Qu’est-ce que Les Girandières exactement ?
Les Girandières constituent un réseau de résidences services seniors non médicalisées, accueillant des personnes âgées autonomes ou semi-autonomes dans des logements privatifs avec services mutualisés. Créées par Pascal Cadeau puis cédées à Réside Études, elles comptaient 78 établissements en France avant le redressement judiciaire, hébergeant environ 5 000 résidents. L’enseigne Palazzo complète l’offre sur le segment haut de gamme.
Sources et suivi officiel
Pour suivre l’évolution du dossier et obtenir des informations actualisées, plusieurs sources officielles et médiatiques sont à consulter régulièrement. Les communiqués des repreneurs (Zénitude, Stella, Domus Vi) publieront les étapes de transition opérationnelle et les ajustements éventuels dans les prochains mois. Ces documents sont généralement diffusés sur les sites internet des groupes concernés.
Les décisions du Tribunal de commerce de Paris sont accessibles via le registre du commerce et des sociétés (RCS) ou les bases de données juridiques publiques. Pour les aspects réglementaires et procéduraux, le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) référence les jugements de redressement, plans de cession et radiations.
La presse nationale et régionale offre un suivi détaillé : Le Monde, Le Figaro et Business Immo couvrent les enjeux sectoriels et financiers, tandis qu’Ouest-France et Le Dauphiné publient des articles locaux sur l’impact concret dans chaque résidence. Ces sources permettent de croiser les informations et d’anticiper les évolutions opérationnelles.
Enfin, les pages officielles du réseau (site internet Les Girandières, comptes de Réside Études) devraient progressivement migrer vers les plateformes des repreneurs. Je vous encourage à vérifier régulièrement ces canaux pour toute mise à jour concernant votre établissement ou celui de vos proches. En cas de doute ou d’inquiétude, n’hésitez pas à contacter directement la direction de votre résidence : les équipes locales restent vos interlocuteurs privilégiés durant cette phase de transition.
Glossaire procédures collectives
Redressement judiciaire : procédure collective ouverte lorsqu’une entreprise est en cessation des paiements mais présente des perspectives de redressement. Elle permet de poursuivre l’activité sous contrôle judiciaire, le temps de trouver une solution (plan de redressement ou plan de cession).
Plan de cession : solution de reprise par un tiers. Le tribunal homologue l’offre du repreneur qui garantit au mieux la continuité de l’activité, la préservation des emplois et le paiement des créanciers. Le repreneur n’hérite généralement pas des dettes antérieures.
Plan de continuation : solution de redressement permettant à l’entreprise d’origine de poursuivre son activité sous surveillance judiciaire, moyennant un rééchelonnement de ses dettes et des mesures de restructuration. Cette option n’a pas été retenue pour Réside Études Seniors.
Liquidation judiciaire : procédure de fermeture définitive et de vente des actifs lorsqu’aucune solution de redressement ou de reprise n’est possible. Ce scénario a été évité pour Les Girandières grâce aux offres de reprise.
Indicateurs à surveiller
Dans les prochains mois, plusieurs indicateurs permettront d’évaluer la solidité de la reprise et la qualité du service rendu aux résidents. Le taux d’occupation des résidences constituera un signal clé : une remontée progressive indiquera le retour de la confiance des familles et la capacité des repreneurs à commercialiser les logements vacants.
La continuité des services locaux (restauration, animations, entretien, assistance) devra être surveillée résidence par résidence. Des remontées terrain via les comités de résidents ou les associations de familles permettront de détecter rapidement d’éventuelles dégradations.
Enfin, les annonces de reprises effectives site par site, avec identification des nouveaux exploitants et des équipes de direction, marqueront les jalons opérationnels de la transition. Ces informations seront communiquées par les repreneurs et relayées par la presse régionale au fil des semaines.
